リバースモーゲージとは、高齢者が自宅を担保にして金融機関から生活資金を借り入れる仕組みです。主に65歳以上の高齢者が対象で、借り入れた資金は生活費などに使うことができ、返済は不要です。ただし、契約者が亡くなるか施設へ入居すると、その家は売却され、売却から得られた金で借入金が返済されます。これにより、高齢者は自宅を残しながら資金を手に入れることができますが、相続人は家を受け継ぐことができなくなる場合があります。
目次
リバースモーゲージ最大の注意点
リバースモーゲージの利用を検討する際には、いくつかの注意点やリスクが伴います。最も大きな注意点は、契約には推定相続人の同意が必要であるという点です。これは、契約者が亡くなった後に自宅を売却することが前提であるため、家が相続財産として残らないことを意味します。配偶者以外と同居している場合は契約できないことが一般的で、もし家族と同居している場合は、残された家族が住む家を失うリスクがあります。ただし、相続人が現金で一括返済すれば自宅を売却せずに済む可能性がありますが、これには相続人の十分な理解と準備が必要です。
融資金の使い道
また、リバースモーゲージのもう一つの注意点は、融資金の使いみちが限られることです。多くの金融機関が、リバースモーゲージの資金を老後の生活資金の確保に限定しています。そのため、もし資金を趣味や旅行、子どもや孫への援助に使用したい場合でも、その使い道が制限されていることがあり、利用者の自由を制限することになります。
マンションには適用されない場合も
加えて、リバースモーゲージはマンションなど一部の不動産には適用されないことが多いです。これは、マンションの価値が共有部分の維持管理状態に大きく依存するため、将来の価値を保証するのが難しいからです。また、マンションは単独の一戸建て住宅と違い、管理組合の規約や共有部分への修繕積立金など、複数の所有者の利害が絡むため、リバースモーゲージの担保としての取り扱いが難しいケースがあります。
契約内容の複雑さ
リバースモーゲージの契約は複雑で、多くの場合、専門知識を要します。契約内容を完全に理解することは、ややハードルが高いかもしれません。そのため、不利な条件に気づかずに契約を結んでしまうリスクもあります。
リバースモーゲージの3大リスク
リバースモーゲージという金融商品は、一見すると高齢者にとって魅力的な選択肢のように感じられますが、この仕組みには深く理解する必要がある幾つかの潜在的リスクが存在します。ここでは代表的な3つのリスクについて説明します。重要なのは、これらのリスクを知り、準備することです。
リスク①「長生きリスク」
最初に考えなければならないのは、いわゆる「長生きリスク」です。ここでのリスクは、借り手が想定以上に長生きをしてしまい、融資された総金額が予め決められた融資限度額に達してしまう場合に生じます。融資額には上限があり、その限度を超えると、追加の融資を受けることができなくなります。これが発生すると、借り手は新たな生活費の源を見つける必要があり、これが高齢者にとって大きな負担となることがあります。さらに、金融機関によっては契約に最終返済期限が設定されており、想定以上に長生きしてしまった場合、契約者が存命中であっても自宅を売却して元金と利息を一括返済する必要が生じることがあります。このような状況では、自宅の売却価格が借入金残高を下回ると、自宅を失い、かつ借金が残るという最悪のシナリオに直面することもあり得ます。
リスク②「金利上昇リスク」
次に、「金利上昇リスク」です。リバースモーゲージの多くは変動金利型か一定期間固定金利型で提供されています。これにより、契約期間中に金利が上昇した場合、借入残高が増え、融資を受けられる金額が当初の想定よりも少なくなる可能性があります。金利が上昇すると、月々の返済額が増加するリスクもあります。リバースモーゲージは不動産を担保とした融資のため、毎月利息が発生し、原則として契約終了まで利息分を返済し続ける必要があります。したがって、金利上昇は契約者の返済負担を増大させる要因となります。
リスク③「評価額下落リスク」
最後には、「評価額下落リスク」があります。リバースモーゲージの融資額は、契約時の不動産評価額に基づいて決定されます。不動産市場の価値が大幅に下落すれば、担保割れのリスクが生じます。契約後に不動産の価値が下落した場合、融資限度額が下げられる可能性があり、場合によっては融資が停止されることもあります。そして、借入残高が新たな融資限度額を上回った場合には、その差額を返済する必要が出てきます。さらに、債務者が亡くなった際には、不動産を売却して借入金を全額返済することになりますが、市場価値が下落していた場合、売却額が借入金額を下回ると、相続人が不足分を支払う義務を負うことになります。これは特に、子どもやその他の相続人にとって重大な負担となりえます。この「評価額下落リスク」は、不動産市場の変動に大きく左右されるため、将来の経済状況を予測することが困難な場合、リスクを完全に避けることは不可能に近いと言えるでしょう。
情報収集と相談が大事
以上のデメリットやリスクを踏まえ、リバースモーゲージを利用するかどうかは慎重な判断が求められます。契約前には、十分な情報収集と家族や相続人との相談、そして専門家の意見を聞くことが不可欠です。自宅という大切な資産を担保にするわけですから、将来にわたって自分自身や家族にとって最良の選択をするための慎重な準備が必要となります。
